【部门解读】鸠江区住建局解读《鸠江区进一步提升住宅小区物业服务管理水平攻坚行动方案》

2023年3月27日，鸠江区住宅物业管理工作领导小组办公室印发了《鸠江区进一步提升住宅小区物业服务管理水平攻坚行动方案》（鸠物组〔2023〕1号，以下简称《行动方案》）。现将《行动方案》解读如下：

    一、政策背景和依据

物业管理与人们的生产和生活密切相关，是现代服务业的重要组成部分，在改善人居环境、增加社会财富积累、维护社区和谐稳定、提高城市管理水平、促进节能减排和推进社会建设等方面的作用日益显现，物业管理作为我国经济发展和社会进步的一重要标志，已经逐渐成为人们的共识。近年来，市委、市政府始终坚持以人民为中心，持续深化“一改两为”，高度重视住宅小区物业服务管理工作，2022年3月成立了芜湖市住宅物业管理工作领导小组开展物业管理整治提升相关工作，并印发了《芜湖市住宅物业管理大排查、大整治、大提升攻坚行动方案》，市委市政府印发了《关于进一步提升住宅小区物业服务管理水平的若干意见》、《芜湖市“党建引领 物业芜优”工程建设三年行动方案》，2023年2月市住宅物业管理工作领导小组印发了《芜湖市进一步提升住宅小区物业服务管理水平攻坚行动方案》。区住宅物业管理工作领导小组认真学习领会，结合我区实际、征求意见的基础上，形成了《行动方案》。

    二、制定意义和总体考虑

一是认真贯彻落实市住宅物业管理工作领导小组《芜湖市进一步提升住宅小区物业服务管理水平攻坚行动方案》的需要。该《行动方案》明确要求2023年全面落实“四位一体”住宅小区物业综合管理体系;住宅小区业主委员会（物业管理委员会）组建率超95%且运行规范，有效物业服务覆盖率达到100%，物业企业、小区（网格）党组织应建尽建;构建质价相符的物业服务价格机制，全区物业费收缴率达到85%;引入和培育优秀的物业企业，建立优胜劣汰的市场竞争机制;持续改善住宅小区居住环境，居民满意度力争达到95%;全面提升物业服务水平，住宅小区金牌物业企业服务率超30%，实现物业服务行业健康、有序、高质量发展。

二是深入践行以人民为中心的发展思想，建立健全“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理工作体制，构建法治化、现代化、专业化的物业服务管理体系，推动形成“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，全面提升我市物业服务管理水平。

    三、研判和起草过程

（一）形成征求意见稿。《芜湖市进一步提升住宅小区物业服务管理水平攻坚行动方案》出台后，区住宅物业管理工作领导小组认真学习研究《行动方案》提出的各项目标任务，并结合我区物业管理实际，起草了《鸠江区进一步提升住宅小区物业服务管理水平攻坚行动方案》征求意见稿。

（二）征求意见。2023年2月24日至27日，书面印发各领导小组成员单位征求意见。根据反馈意见，形成《行动方案》送审稿。

（三）经2023年3月24日区住宅物业管理工作领导小组会议审议通过，于3月27日印发。

    四、工作目标

总体目标主要明确以提升业主满意度为目标，以物业服务为切入点，着力健全物业管理体制机制，实现居民物业管理服务投诉显著下降，物业服务水平明显提升，物业市场秩序持续优化，物业管理与基层社会治理深度融合，人民群众的获得感、幸福感、安全感不断增强。

    五、主要任务

《行动方案》共有5个方面23项任务。

（一）抓常态，巩固三大攻坚行动成果。开展整治回头看，持续督查促整改，加大财政资金投入。

（二）立长效，健全物业管理工作机制。强化物业长效管理，规范物业收费行为，加强物业管理力量，完善联合执法机制，建立调度会商机制，建立常态督查考核制度。

（三）重实效，促进物业行业良性发展。落实属地管理职责，严格执行承接查验，创新企业履约监管方式，规范业委会运行体系，加强住宅小区消防安全管理，加强住宅小区电梯安全管理。

（四）强举措，提升物业服务管理水平。夯实物业服务行业党建联建，提高物业费收缴率，推广智慧物业管理，继续开展金牌物业行动。

（五）纾民忧，合力提升居民满意度。提高纠纷调处效能，开展“业主请上座”活动，发挥群众监督作用，加大媒体监督力度。

    六、创新举措

（一）完善联合执法机制。《芜湖市推进“联合执法进小区”工作实施方案（试行）》出台后，将严格依据方案要求，厘清物业服务人和物业使用人禁止行为的查处责任部门，明确执法范围。以镇街为单位，组建由城管、公安、住建、市监、消防等部门为主要成员的联合执法队，持续开展多轮次、多形式、多角度的小区联合执法，在处理相关问题时依据《实施方案》中明确的工作职责，快速确定执法主体，提高执法效率。联合执法队应将执法人员、执法范围、联系电话等信息在小区显著位置公示，实现住宅小区联合执法公示牌全覆盖。

（二）创新企业履约监管方式。全面推广物业服务履约保证金制度，鼓励物业服务合同双方约定物业服务履约保证金，镇街指导、协助和监督成立业主大会、选举业主委员会和选聘物业企业，设立三方共管账户，对新聘物业企业承诺投入资金的使用进行监管，并依法、依规监督业主委员会和物业企业履行职责。

（三）推广智慧物业管理。以镇街为单位组织开展物业管理综合信息服务平台应用培训，用好市物业管理综合信息服务平台，实现精准监管、智慧管理，为物业企业、业主委员会、业主提供智慧服务。引导物业企业通过物业管理综合信息服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现在线投诉、一键报修、一键派工、一键缴费等便捷服务。试点具备条件的物业企业通过平台向康养、托幼、家政、文化、房产经纪、快递等领域延伸，探索“物业服务+生活服务+智慧服务”模式，满足居民多样化生活需求。

（四）开展“业主请上座”活动。将“民呼我应、民需我为”作为物业管理工作的根本遵循，主动深入社会广泛关注和群众反映强烈的重点小区，邀请业主“上座”。镇街、社区、业主委员会、相关部门共商共议急难愁盼问题，现场制定切实可行的解决方案，对于立即能解决的“马上办”，对于马上解决不了的承诺时限“计划办”、“持续办”，切实为民纾忧解困。

（五）发挥群众监督作用。以市招聘的江城物业监督员为依托，各镇街加强与江城物业监督员的有效联系，及时收集业主、物业使用人的意见和建议，监督物业企业、业主委员会、社区（村）等履责情况，延伸物业管理监督触角，扩大物业管理监督广度和深度。2023年物业监督员覆盖50%住宅小区，推动全社会参与物业整治提升。

    七、保障措施和下一步工作

一是加强统筹调度。领导小组负责统筹协调全区住宅小区物业管理工作，健全物业管理机制。领导小组办公室要发挥牵头抓总作用，切实加强组织领导，督促各镇街、各相关单位落实领导小组的工作部署，协调处理物业管理重点难点问题，加快研究切实有效的解决办法，担负起推进物业整治提升的责任。

二是落实主体责任。认真落实主体责任，健全组织领导体系，加强对辖区物业管理工作的统筹推进，不断完善物业管理工作机制，研究制定相关配套政策措施，支持物业行业发展，在资金、人员等方面加大对镇街、社区（村）的支持力度。

三是加强考核评价。加强指导和检查，将物业管理工作纳入年度工作目标任务，建立健全考核办法，保障物业服务行业健康有序发展。建立市场良性竞争机制，对于物业服务质量差、群众意见大的进行督促整改，整改不达标的坚决依法清退。

四是深化改革创新。学习借鉴先进地区物业管理经验，探索新理念、新模式、新方法，认真研究总结，形成可复制、可持续的经验，破解物业收费难、小区执法难、维修资金使用难等行业壁垒，形成长效工作机制。应用新技术推动物业服务管理向智能化发展。

    八、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：芜湖市鸠江区住房和城乡建设局 住宅物业管理工作领导小组办公室

解读人：李明

政策咨询服务电话：0553-5865830