《民法典》居住权解读

但是，无论如何，居住权已经被现实地制订出来。

笔者作为律师无意从自然法角度对该项制度进行批判性地分析，现仅以实然法角度从居住权在罗马法上的起源和我国《民法典》的具体规定以及在《民法典》施行以后，对人们的实际生活可能会产生的影响进行介绍。

当我们想了解一项法律制度时，我们应当尽可能地从制度的源起作为了解的起点。

根据周枏先生所著的《罗马法原论》中介绍，居住权属于人役权的一个种类，系指为特定人的利益而利用他人所有之物的权利。

简单地说，就是使用别人的东西，而自己获得利益。

人役权与地役权相对，罗马人认为人役权是反映的是人与物之间的关系，而地役权反映的是物与物之间的关系。就此人身性质出发，罗马法中的人役权不得让与也不能与权利人相分离。

在罗马法中，人役权包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。

针对本文的居住权而言，其本质实际上是对他人房屋的一种“使用”。然而，此种使用又相较承租等意义上的使用不同。

罗马法时期，最大的不同之处就是居住权人可以出租。历史地看，对于居住权人可否把标的物出租，罗马法学家虽不无争议，但是优帝一世作了肯定的规定。

起初，在罗马法时期，人役权的设立通常由遗嘱设定，由契约设定的并不常见。因为这一制度的出发点实际上是家长在去世后对其有某种人身关系连接的人的一种保护。而后，伴随着社会的发展和市民法、大法官法的适用环境，也多见运用契约的形式设立居住权。

人役权有其弊端是肯定的，主要是在妨碍了所有权人对于标的物权利的行使以及限制标的物价值更大的发挥。但是其利益也是简明的：居住权人可以居住房屋中。

罗马法上的居住权对于我们了解这项权利制度有重要的参考意义。接下来，就结合罗马法上对于居住权的一些性质认定，介绍我国《民法典》的具体规定。

我国《民法典》将居住权规定在第二编物权编，第三分编用益物权，第十四章，从第三百六十六条至第三百七十一条之间。由此规定体系不难看出，居住权系属物权、用益物权。

除法律对其制度有特殊规定的情况外，居住权自然应遵循物权法的基本原则和用益物权的一般规定。

以下是笔者结合法条的直接规定，对居住权的相关内容及问题进行的介绍。

法条：

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，……

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的条件和要求；

　　（四）居住权期限；

      （五）解决争议的方法

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

解读：

根据法条的直接规定，以契约形式设定居住权时，合同为要式合同，且应当包括双方信息、房屋位置、房屋条件、权利期限以及争议解决。那么，如欲以遗嘱方式设立时，也应当大致包括上述内容。

法条：

第三百六十六条　……对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

解读：

所有权作为自物权，享有物权中最为广泛的权能，包含占有、使用、收益、处分。而用益物权作为他物权的一种，无法处分物，但一般可以占有、使用、收益。

我国的居住权仅规定了占有、使用的权能，法条对于居住权的目的是明确的——生活居住。

立法态度上，不允许居住权人凭借居住权收益，所以基于投资等其他目的是不能设立居住权的。

虽然我国民法典没有像优帝一世那样，直接允许居住权人出租。但是也充分地尊重当事人的意思自治，只要当事人的另行约定仍然可以出租。

而此处的疑问是，第三百六十九条法条的规定是从住宅性质上规定的“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，而不是从出租权利主体上言明是居住权人出租还是所有权人出租。

简而言之，房屋可以出租，但是谁有权利出租，又由谁出租呢？如从法条规定“占用、使用”的权能，而排除了“收益”的权能，意旨之所在应为居住权人不得出租，而所有权人可以出租。

但是，假若所有权人可以通过约定出租，也同样会使得居住权落空。而且，在实际生活中，既可能无法截然区分究竟哪一方出租似也无必要区分究竟哪一方出租。

与其陷入法条的逻辑窠臼，不如根据实际情况大胆理解：只要居住权合同中有明确约定，双方均可按约出租。

不能忽视的是，不得转让和继承的规定，是否可以用当事人意思自治予以排除呢？笔者的回答是否定的。从立法体系看，不得转让和继承的条款后已然画上句号，在不得出租处后面是逗号，逗号后是可以约定排除。

理应理解为，约定排除仅限于出租的权利。从权利本质看，居住权是人役权的一种，人身关系是前提。没有一定的人身关系，自然没有居住权存在的可能。而转让和继承是直接变更居住权人的行为，故应为法律所不容。

值得一提的是，还有一点应可自然推论得出：即仅自然人可以成为居住权人。

基于法条规定的生活居住的目的，法人或者非法人组织因无生活居住之概念和可能，自然无法成为居住权人，故而居住权人仅可能是自然人。

但是，法人或者非法人组织当然能够成为房屋所有权人，作为居住权人的对方给他人设定居住权。

法条：

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。……

解读：

居住权是基于人身关系、居住事实等情况出发，在充分尊重伦理和已定事实情况下，自然而然的应当是以无偿的形式设立。但是法律也并不排斥有偿设立，只要当事人有约定即可。

法条：

第三百六十八条　……设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

解读：

居住权作为一种在房屋这一不动产上设立的权利，应当与不动产一样，采登记生效主义。未经登记，居住权并不设立。居住权合同签订后，居住权登记前，居住权人对所有权人仅有债权请求权，而无物权居住权。

此处仍不无例外。

因为物权编第一分编通则的一般规定部分，规定了法律文书生效时以及继承开始时，物权即产生变动效力。故居住权仍有“判决生效”和“继承生效”两种例外。自然，即使以此两种情况生效，也应及时办理登记。

法条：

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

解读：

居住权作为要式合同，法律规定了应当约定期限。居住权的消灭应以约定期限届满为限。居住权人死亡的，人身关系不复存在，自然居住权也应消灭。居住权消灭的，当然也应当像其他物权种类一样，进行注销登记。

当然，二百三十二条规定的拆除房屋时物权消灭的也应及于此处，自无需赘言。

除上述几种消灭情形外，我们还应在以下两个方面理解消灭：

其一，所有权人可否因居住权人滥用居住权或者有违反居住权合同的行为等不当行为时，所有权人是否可以解除居住权合同？

其二，居住权人是否可以主动放弃居住权？这两种消灭的情况， 法条上没有直接的规定。

但笔者对上述两个问题的答案都是肯定。

对于居住权人不当使用或者违约时，可以参照适用地役权合同的解除规定（民法典第三百八十四条）。对于居住权人放弃权利，因居住权本质是私权利，当然可以放弃。

在有偿居住权中，所有权人可以参照租金标准，返还居住权人相关费用。

以上就是笔者对于居住权的“现在”进行的介绍。

总结起来看：自然人可以通过有偿或者无偿的居住权合同或者接受遗嘱的形式享有居住权，可以占有并且生活居住在指向的房屋中。

居住权不得转让、继承，当双方当事人有约定时可以将房屋出租。在办理登记、判决确认、继承开始后，居住权设立。居住权可以因期限届满、权利人死亡、权利人放弃、当事人解约等形式消灭。

由于《民法典》尚未真正施行，就其影响，并无实际性案例。笔者从规定和实务经验出发，简要的推测可能会产生以下几种影响：

首先是积极意义上的。

党的十九大提出，加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度。居住权制度作为住房制度的一种，事实上也是立法机关对于党的政策的贯彻和落实。笔者认为，在“租售同权”的政策逐步贯彻落实下，“居售同权”也应当是应有之义。

也就是说，享有居住权的主体，也应当享受与所有权人一致的“学区房”“车牌摇号”等权利。

此外，对于公租房、廉租房等住房制度也可以结合居住权的制度进行调整。还有就是对于租赁合同较不稳定的情况，居住权可以使得居住房屋的主体住的更安心、更顺心。

现实背景下，一方欲与另一方缔结婚姻，往往可能会要求在“房本上加名”，笔者认为，绝大多数缔结婚姻的双方并非贪得无厌，期望自己或者子女能够凭借婚姻的缔结获取巨大的利益。要求加名的行为更多是，想要给自己或者子女的未来生活予以保障。

《民法典》实施后，大可不必“加名”，可以在房屋上设立长期或者终身的居住权，即可对未来生活有所保障。当然，如婚姻家庭矛盾不断深化之后，强行一起居住并不现实，此时居住权人便可以以放弃居住权为条件，接受一定程度的经济补偿。

其次，是消极意义上的。

居住权的消极影响，主要是在影响所有权或者其他权能地行使上。笔者预设立场和理解是居住权的设立并不会产生阻却所有权变动的效力。该立场是否成立，有待研究。由于篇幅有限，针对此点问题，无法展开论述。仅在此预设立场下，推测以下两点不利影响：

房屋上设立了居住权，并不影响房屋所有权的变动。但是后手所有权人在缔结合同、履行合同时应当更加审慎，务必查明房屋上是否设立了居住权，否则可能面临房子是自己的，却住不了的风险。

这样就无疑提高了交易成本，不利于房屋流转。房产中介服务企业而言，也应当提高审查的义务，以免合同不能成立，丧失佣金。

此点不利影响其实也是建立在法院强制拍卖或者变卖的房屋上设立了居住权时，相对人的所有权无法排除居住权的情况下而言的。当执行指向的标的是所有权变动时，居住权是不能排除执行的，仅会在上文已述的情况下，产生不利影响。

简单的说，如果一套房屋上设立了居住权，那么竞拍人或者买受人或者申请执行人就会对交易的意义和价值有所保留，确实不利于执行变现。

另外还有一种能预见的可能是，债务人可能在诉讼或者纠纷过程中，在自己所有的房屋上设立居住权，借此妨碍执行。尽管笔者并不认为这是批评居住权制度的理由，因为抵押权也会存在这一问题。但是无论如何，客观上，肯定会影响到执行。

针对这一情况，一方面可以采取提起确认居住权合同无效的诉讼方式维护权利或者及时地进行诉讼保全，另一方面也可以结合实际情况，允许居住权的存在，毕竟起码房子可以登记过户至债权人了，总比什么都没有好。