鸠江区江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）解读

一、决策背景和依据

为进一步规范区划调整后江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定工作，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《芜湖市房屋征收管理办公室关于印发芜湖市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）的通知》（房征办〔2014〕78号）等相关精神，结合我区实际，制定鸠江区江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）。

二、制定意义    

三、起草过程

（一）起草初稿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《芜湖市房屋征收管理办公室关于印发芜湖市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）的通知》（房征办〔2014〕78号）等相关精神，结合我区实际，2023年10月10日起草了鸠江区江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）初稿。

    （二）征求意见。2023年10月16日，征求了各镇人民政府、鸠江经济开发区、区住建局、区市监局、区城管局、市自规局鸠江分局意见。10月30日经再次征求意见并会商，形成送审稿。
    （三）合法性审查。2023年10月19日，区司法局审核通过，出具合法性审查意见。
    （四）提交区政府常务会审议。《鸠江区江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）》经2023年11月3日区政府第52次常务会究研究通过。于2023年11月6日正式印发。

四、工作目标   

本办法所称的未登记建筑包括未经权属登记的建筑和登记用途为住宅实际用途为商业的房屋。

五、条款解读 

第一条 为进一步规范区划调整后江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定工作，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《芜湖市房屋征收管理办公室关于印发芜湖市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法（试行）的通知》（房征办〔2014〕78号）等相关精神，结合我区实际，制定本办法。解读：本办法依据房征办〔2014〕78号文第十三条规定“2006年后因区划调整划入市区范围的国有土地上房屋征收未登记建筑认定办法，由各区人民政府制定”。

第二条 本区区划调整后江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查、认定和处理，适用本办法。解读：本条是依据江北四镇分别于2011年、2013年2014年区划调整，由和县、无为县划入鸠江区，列入城市规划区范围。

第三条 本办法所称的未登记建筑包括未经权属登记的建筑和登记用途为住宅实际用途为商业的房屋。解读：本条依据房征办〔2014〕78号文第三条“本办法所称的未登记建筑包括未经权属登记的建筑和登记用途为住宅实际用途为商业的房屋”原文。

第四条 未登记建筑调查、认定和处理工作，应当遵循尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开的原则。解读：本条依据房征办〔2014〕78号文第四条“未登记建筑调查、认定和处理工作，应当遵循尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开的原则”原文。

第五条 区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查、认定和处理工作小组（以下简称工作小组）由区住建局（区房屋征收服务中心）、市自然资源和规划局鸠江分局、区市场监督局、区城管局及相关征收实施单位组成，具体负责区划调整后江北区域国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查、认定和处理工作。解读：依据房征办〔2014〕78号文第五条“各区人民政府成立未登记建筑调查、认定和处理工作小组，具体负责未登记建筑的调查认定和处理工作。工作小组成员以区房屋征收部分为主，城乡规划、国土、市场监督管理、城管执法等部门及未登记建筑所在地的街道或镇政府应当指派专人参加”拟定。

第六条 工作小组成员单位职责： （一）区住建局（区房屋征收服务中心）负责牵头组织实施对未登记建筑调查、认定和处理，包括对未登记建筑的权属、面积、用途、建筑年代等有关情况组织调查登记，收集相关证据以及其他工作；（二）市自然资源和规划局鸠江分局负责认定未登记建筑的规划、土地情况；（三）区市场监督管理局负责认定未登记建筑的经营情况；（四）区城管局负责指导协调各镇依法查处违法建筑；（五）征收实施单位负责按本办法相关规定，对未登记建筑物建设年代、用途进行初步确认，出具初步确认的情况说明和处理意见，并配合其他调查、认定和处理工作。解读：第（一）款依据房征办〔2014〕78号文第六条第（一）款“房屋征收部门负责牵头组织实施对未登记建筑调查、认定和处理，包括对未登记建筑的权属、面积、用途、建筑年代等有关情况组织调查登记，收集相关证据以及其他工作”。 第（二）款依据房征办〔2014〕78号文第六条第（二）款“城乡规划部门负责认定未登记建筑的规划情况”、第（三）款“国土部门负责认定未登记建筑的土地情况”。 第（三）款依据房征办〔2014〕78号文第六条第（四）款“市场监督管理部门负责认定未登记建筑的经营情况”。 第（四）款依据房征办〔2014〕78号文第六条第（五）款“城管执法部门负责依法拆除违法建筑”和区城管局意见拟定。 第（五）款依据房征办〔2014〕78号文第六条第（六）款“街道办事处（公共服务中心）或镇人民政府负责出具未登记建筑的情况说明，并配合其他调查、认定和处理工作”拟定。

    第七条 在开展入户调查规定的时间内，被征收人应提供未登记建筑的批准手续，权属来源或房屋所有权证、工商营业执照、纳税凭证等证明材料，并书面承诺对提供的相关材料承担法律责任。解读：依据房征办〔2014〕78号文第七条“在‘入户调查登记通知书’规定的调查时间内，被征收人应提供未登记建筑的批准手续、权属来源或房屋所有权证、工商营业执照、纳税凭证等证明材料，并填写‘未登记建筑认定处理申请表’和对申请事项、相关材料承担法律责任的书面承诺书”拟定。

    第八条 区工作小组在房屋征收启动之前，由区住建局（区房屋征收服务中心）牵头召集工作小组成员单位集中入户对未登记建筑进行实地查勘，调查未登记建筑的状况，拍摄反映未登记建筑内部状况的照片等影像资料。解读：依据房征办〔2014〕78号文第八条“区房屋征收部门应当组织对未登记建筑进行实地查勘，调查未登记建筑的状况，拍摄反映未登记建筑内外部状况的照片等影像资料”拟定。

    第九条 未登记建筑认定，应当按以下程序进行：
    （一）调查。区住建局（区房屋征收服务中心）会同相关实施单位按照本办法规定的年代地形图（地形图不全的，按照区划调整后最接近日期的年代地形图）对未经登记建筑组织调查登记和收集资料，并将调查结果和相关资料汇总后，报工作小组。（二）认定。工作小组根据调查登记结果和相关汇总资料对未经登记建筑的坐落、权属、面积、用途、土地状况、建造年代等有关情况进行核查和认定，出具认定意见。（三）公示。认定意见应当书面送达被征收人，并在征收现场予以公示，公示期不得少于7日。解读：第（一）款依据房征办〔2014〕78号文第九条第（一）款“调查。区房屋征收部门对未登记建筑组织调查登记和收集资料，并将调查登记结果和相关资料汇总后，报工作小组”。第（二）款依据房征办〔2014〕78号文第九条第（二）款“认定。工作小组根据区房屋征收部门提交的资料，对未登记建筑的坐落、权属、面积、用途、土地状况、建筑年代等有关情况，组织成员单位进行核查和认定，出具认定意见”。第（三）款依据房征办〔2014〕78号文第九条第（三）款“公示。认定意见应书面送达被征收人，并在征收现场予以公示，公示期限不得少于7日”原文。

    第十条 被征收人、利害关系人对认定意见有异议的，在认定意见公示期限内，向工作小组提交证据和书面复核申请，承诺对申请事项和相关证据承担法律责任。工作小组应当自收到复核申请之日起10内予以复核，复核结果应当书面告知复核申请人。解读：依据房征办〔2014〕78号文第十条“被征收人、利害关系人对认定意见有异议的，应当在认定意见公示期限内，向工作小组提出书面复核申请。工作小组应当自收到复核申请之日起10日内予以复核。复核结果应当书面告之复核申请人”拟定。

    第十一条未经权属登记的建筑处理
    （一）符合下列情形之一，经工作小组认定的，被征收时按照以下标准予以补偿：
    1.已取得建设工程规划许可证或相关批准手续并按其规定建造、但尚未办理房屋登记的建筑，按照合法房屋补偿标准计算；2.1990年4月1日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准计算；3.1990年4月1日至区划调整前，经所在镇批准且在规定期限内建造的无证建筑，参照合法房屋补偿标准计算，补偿时扣减相关税费和办证费用；超出批准建造时限的无证建筑，参照合法房屋补偿标准的80%计算；自行建造的无证建筑,参照合法房屋补偿标准的40%计算。（二）区划调整后未取得建设工程规划许可证或相关批准手续的无证建筑原则上不予补偿。（三）未超过批准期限的临时建筑按照工程造价结合剩余期限给予适当补偿，有约定的按照约定进行处理。（四）亭棚、披等简易结构设施，按照材料价值给予适当补偿。 （五）本办法未涉及的其他情形，本着尊重事实、公平、合理的原则，采取“一事一议”的方式予以处理。解读：第（一）款第1项依据房征办〔2014〕78号文第十一条第（一）款第1项“已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造、但尚未办理房屋登记的建筑，按照合法房屋补偿标准计算”，结合我区工作实际拟定。第（一）款第2项依据房征办〔2014〕78号文第十一条第（一）款第2项“1990年4月1日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准计算”原文。第（一）款第3项依据房征办〔2014〕78号文第十一条第（一）款第3项“1990年4月1日至2000年12月31日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准的80%计算”和第4项“2000年12月31日至2007年8月14日前建造的无证建筑，按照合法房屋补偿标准的40%计算”。鉴于《城乡规划法》自2008年元月1日实施，以2007年8月14日界定违法与事实不符，结合我区江北区域实际情况，以区划调整时间进行界定较为合理。第（二）款依据房征办〔2014〕78号文第十一条第（二）款“2007年8月14日后建造的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，结合我区工作实际拟定。第（三）款依据房征办〔2014〕78号文第十一条第（三）款“未超过批准期限的临时建筑按照工程造价结合剩余期限给予适当补偿，有约定的按照约定进行处理”原文。第（四）款依据房征办〔2014〕78号文第十一条第（四）款“亭棚、披等简易结构设施，按照材料价值给予适当补偿”原文。结合我区工作实际需要，本办法新增第十一条第（五）款条款。

    第十二条 登记用途为住宅实际用途为商业的房屋处理
    （一）符合下列情形之一，经工作小组认定的，被征收时按照以下标准予以补偿：1．1990年4月1日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，按照改变用途的合法房屋补偿标准计算；2．1990年4月1日至区划调整前已经改变房屋用途并连续经营使用的，按照房屋评估价格结合房屋用途改变时间与1990年4月1日和区划调整时间之间的权重比计算。权重比=（区划调整时间－房屋改变用途时间）/（区划调整时间－1990），计算公式为：房屋登记用途评估价格＋（房屋改变用途后评估价格－房屋登记用途评估价格）×权重比。（二）区划调整后改变用途的，按照房屋登记用途计算补偿。解读：第（一）款第1项依据房征办〔2014〕78号文第十二条第（一）款第1条“1990年4月1日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，按照改变用途的合法房屋补偿标准计算”原文。第（一）款第2项依据房征办〔2014〕78号文第十二条第（一）款第2条“1990年4月1日至2007年8月14日前已经改变房屋用途并连续经营使用的，按照房屋评估价格结合房屋用途改变时间与1990年4月1日和2007年8月14日之间的权重比计算。权重比=（2007－房屋改变用途时间）/（2007－1990），计算公式为：房屋登记用途评估价格＋（房屋改变用途后评估价格－房屋登记用途评估价格）×权重比”，结合我区实际拟定。第（二）款依据房征办〔2014〕78号文第十二条第（二）款“2007年8月14日后改变用途的，按照房屋登记用途计算补偿”，结合我区工作实际拟定。

     第十三条 本办法自2023年11月3日起施行，施行前已作出房屋征收决定的项目继续沿用原规定。本办法由区住建局（区房屋征收服务中心）负责解释。解读：依据房征办〔2014〕78号文第十四条“本办法自公布之日起施行。本办法施行前已作出房屋征收决定的项目，继续沿用原有的规定办理”拟定。

六、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：芜湖市鸠江区房屋征收服务中心

解读人：赵天华

政策咨询服务电话：0553-5968963